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我笑了笑说，放心好了，这只是民事纠纷，最差的结果也是判你把物业费补交了，反正本来就要交的啊，也没什么损失。
我看了一下起诉状，我说，你也反诉他就好，不但一分钱不给，还要让他倒退钱给你。
什么是反诉呢，就是别人起诉你，你针对他起诉的事实倒打一耙，也起诉他。比如买卖合同里，一方起诉你说你不付尾款，你也可以倒打一耙说他的商品有严重质量问题，要求赔偿XXX元。如果反诉一方赢了，本诉一方反而倒给钱，自找苦吃。
我国的民事诉讼法里是有反诉这一条的，我没打过这种，但我就想试试，输了也不亏。
对于物业服务纠纷，本诉是物业公司主张业主支付物业服务费，那反诉是什么呢？
有些律师会反诉物业公司违约（服务没有达到合同约定的标准），但我偏不从这一点入手，因为要证明物业服务有瑕疵非常难，很难量化，法院会认为这些只是一般瑕疵，不构成根本违约。
我从双方的物业服务合同关系入手，主张不存在物业服务合同关系。因为我发现物业公司主张物业服务费的合同是业主个人和他们签订的合同，很奇怪为什么不拿开发商和他们签订的前期物业服务合同呢？
肯定哪里有问题，要么那份合同就没有，要么就是手续不完善，没有经过前期招投标手续，90%的物业公司都有这种问题，所以拿业主和他们签订的合同来代替。但拿这份合同，依然有很大漏洞啊，大家看我下面的反诉状就知道了。目前全国所有的判例都没这样主张的，因为打物业官司不赚钱，所以这方面的律师少，还要高水平就更难了。
反诉状
反诉人：XXXX
反诉被告：XXX物业服务有限公司
1、撤销反诉人和反诉被告签订的物业服务合同或确认其无效。
2、判令反诉被告退还所有已收取的物业服务费。
事实和理由：
XXXX年XX日X日，反诉人和碧X园房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，但合同并没有按照《物业管理条例》第二十五条规定包含《前期物业服务合同》内容，导致反诉人对是否有选聘物业服务企业、物业服务价格、内容完全不清楚。
XXXX年XX日X日，反诉人收楼时，在反诉被告的引导下与其签订《前期物业服务合同》，该合同第X条称，甲方是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位依法选聘的物业服务企业。
XXXX年XX日X日，反诉人通过《政府信息公开条例》相关规定向区住建局申请公开涉案小区物业前期物业招投标文件和前期物业管理备案合同。XXXX年XX日X日，区住建局答复称涉案小区前期物业招投标文件不存在，仅提供一份碧X园房地产公司与反诉被告签订的《前期物业服务合同》，该合同内容与反诉人和反诉被告签订的《前期物业服务合同》并不一致。
反诉人认为，根据《物业管理条例》第二十一条，【前期物业服务合同】为专门的法律术语，签订的双方为建设单位和物业服务企业。本案有两份名为《前期物业服务合同》的文件，一份为碧X园房地产公司与反诉被告签订的合同，一份为涉案合同，其中前者才是《物业管理条例》中的【前期物业服务合同】。碧X园房地产公司依法选聘物业服务并与其签订《前期物业服务合同》后，即对全体业主具有约束力，物业服务企业并无必要与业主再次签订另一版合同。
依法选聘物业服务企业应当符合《物业管理条例》第二十四条规定进行招投标，并且根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》向区住建局备案，而根据区住建局政府信息公开内容显示，反诉被告并不存在经过招投标的事实，故反诉人认为反诉被告并非依法选聘的物业企业，但反诉被告故意隐瞒该事实，反而在合同中欺骗反诉人称其系建设单位依法选聘的物业企业，亦假借《前期物业服务合同》之名误导反诉人做出错误的意思表示与其签订涉案合同，应当予以撤销。
退一步讲，即使反诉被告为依法选聘的物业服务企业，但由于碧X园房地产公司并没有将其与反诉被告签订的《前期物业服务合同》内容包含在《商品房买卖合同》中，致使反诉人不清楚不了解服务合同的内容，而在反诉人收楼时，反诉被告亦故意隐瞒《前期物业服务合同》的内容，误导反诉人与其签订第二份内容不同的《前期物业服务合同》，该签订合同的行为违反诚信原则，同时，由于碧X园房地产公司和反诉被告均存在故意隐瞒行为，反诉人有理由相信，双方恶意串通，其目的是为获取超额利润，此行为严重损害了业主的合法权益，故涉案合同应当确认无效。
再退一步讲，不管反诉被告是否为依法选聘的物业服务企业，其与反诉人签订涉案合同，或订立合同选聘物业企业的行为，或变更物业服务合同内容行为，不管是哪一种行为均是处分全体业主共有部分的行为，反诉人仅仅只是业主之一，没有取得业主大会授权，不具备处分的权力，其处分行为亦违反《民法典》第二百七十八条 业主共同决定事项的强制规定，故涉案合同应当确认无效。
综上，反诉人认为其与反诉被告的物业合同关系不成立，根据《民法典》第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还…反诉被告应当退还所有已收物业服务费。
为维护反诉人的合法权益，请贵院支持反诉人的诉讼请求。
主要的漏洞是招投标手续不完备、欺诈、故意隐瞒违反诚信原则、个人业主无权决定全体业主共同事项，实际的反诉状不需要写这么多内容，理由部分只要酌情选取其中一点就可以了，避免提前暴露诉讼策略，其他内容在庭审辩论中再说。我这里是全部写进去了，供大家参考。
根据我国法律的规定，选聘物业公司和签订物业合同，应该是这样这样一个流程：
由于开发商开始卖楼之前，小区内的设施设备和公共区域也要有人打理，于是就有前期物业管理的概念，就要选聘物业公司，但开发商卖楼前前后后要卖好几年，所以这个前期物业管理就会一直延续下去，直到业主大会成立决定不再续聘。如果小区业主大会一直不成立，那这个前期物业服务就一直延续。
所以，业主个人其实是不需要和物业公司签合同的，而是开发商早就签好了，开发商可以看做是前业主，收楼之前他交物业费，收楼之后业主交，业主就按照开发商和物业公司签订的合同来交物业费。
但这里会有一个问题，开发商和物业公司是穿一条裤子的，他们两个串通起来订一个价格非常高、标准非常低的物业服务合同来坑业主怎么办？
为了避免这种情况，国家出台了《物业管理条例》，要求开发商在选聘物业服务企业时进行公开招投标，物业服务企业就不能内定了，而是从若干个投标企业中选聘一家出来，到底选谁也不是开发商来决定，而是由评标委员会集体打分决定。评标委员会既不是开发商的人，也不是物业的人，而是从政府规定的专家库里抽签决定。
当然，这里面肯定也是存在一些猫腻的，不然为什么每家开发商最终选聘的都是自家的物业公司呢？但我们找不到证据，就先不管他了。
中标的物业公司依照根据投标文件和开发商签订《前期物业服务合同》，这份合同会比较公道，里面没有乱七八糟的霸王条款，因为如果有的话可能中不标。不过中标的物业公司后续仍然有和开发商联合起来随时篡改合同坑业主可能，为了避免这种情况，国家要求签了之后就要把这份合同送去住建局备案（《前期物业管理招标投标管理暂行办法》。
但买房人自始至终都没参与合同的签订的过程，合同到底是什么内容都不知道，怎么办保证的他们选择权和知情权呢？
于是国家又规定，买房的时候《商品房买卖合同》里必须包含《前期物业管理合同》的内容（物业管理条例第二十五条），如果买房人觉得物业费贵了，那不买就得了。如果你签了，那就表示你认可物业服务的收费和内容。
以上是完完全全合规合法的流程，下面总结一下：
1、开发商经过招投标手续选聘物业企业
2、招投标所有文件去区住建局备案。
3、根据招投标文件签订《前期物业服务合同》
4、《前期物业服务合同》去区住建局备案
5、商品房预售
6、开发商和业主签订《商品房买卖合同》，合同内容要包括《前期物业服务合同》
7、业主正常收楼（不需要与物业再签物业服务合同）
严格按照这七个流程来，是能充分保证业主的合法权益的，至少，业主是可以在买房的时候知道物业服务的内容，可以选择买还是不买的。
但绝大部分开发商和物业公司会故意使坏，增加或者减少一些流程，以达到欺骗业主的的目的。
如
1、不经过招投标手续或者招投标手续不完整（90%的物业公司都有这种现象）
2、《前期物业服务合同》不去备案，后期随意篡改。
3、《商品房买卖合同》里故意不包含《前期物业服务合同》的内容，让业主不知道物业费和服务内容（100%的开发商都会这样）
4、在收楼时候和业主单独签订一份《前期业务服务合同》（业主版），其中约定的物业服务标准都减配了，但物业服务费不变（100%的物业公司都会这样做）。
正因为有这些漏洞，就给我们抗辩或者反诉提供了有力的反击点。
根据我看的所有的物业服务纠纷案例，没有哪家物业公司拿开发商和他们签订的合同出来，其实明明根据《民法典》第九百三十九条（建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力）就可以直接主张了，但都不敢拿出来，因为心里都有鬼呗。
不知道会不会成功，先试试，反正不试就直接输定了。
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如果你买的是二手房，物业公司多半没和你签物业合同，但还是有可能在你装修时候故意诱骗你签一份物业合同，这时候你如果签的话，也按照上面的逻辑思路来抗辩。如果你没签，物业公司就会拿出和开发商签订的版本向你主张物业费，依据是《民法典》第九百三十九条 【物业服务合同的效力】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
也就说即便你没有签合同，物业公司和开发商签的合同，依然对你具有约束力，物业费还是得交。但这一份合同不是你签的，你怎么知道和备案的合同是不是一致？
还有这里的漏洞是，“依法签订”，前文说了，依法签订满足的条件是进行前期物业招投标。90%的物业公司都没有招投标或者招投标手续不完善，100%的老小区物业完全没有招投标，直接从这里做文章。
怎么拿出他们没有招投标的证据呢？ 向区住建局申请公开备案资料（法律依据为《政府信息公开条例》），在网上搜XX区政府信息公开，找到“依申请公开”菜单，进去提交，申请公开以下文件：
1、XXXX小区前期物业招投标文件（备注依据为《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三十七条》
2、XXXX小区前期物业服务合同（备注依据《物业承接查验办法》第二十九条》
依照《政府信息公开条例》，20日内你就可以收到答复了，根据我的经验，要么答复说资料不存在，或者部分不存在，就坐实了其前期物业招投标有问题，然后拿这份答复书作为证据提交法院。
反诉的事实和理由是，没有进行招投标，所以要求法院确认物业服务合同无效。法律依据可以是“违反法律、行政法规的民事法律行为无效”（《民法典》第一百五十三条），因为根据《物业管理办法》，选聘物业企业必须招投标。
或者是“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”（《民法典》第一百五十三条），因为房地产和开发商没有进行招投标就签订合同，属于恶意串通，损害了业主的合法权益。
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